Анализ цен на жилую недвижимость в Херсоне начало 3 квартала 2012 года

Кривые спроса и предложения на рынке жилой недвижимости города Херсона должны пересекаться в точках, когда цена одновременно удовлетворяет  аппетитам продавцов и кошелькам покупателей домов и квартир. Анализируя данный график, мы получаем актуальную стоимость, имеется в виду справедливая, или реальная стоимость жилья, на которую могли бы опираться все участники рынка.

В реальности же получается совсем не та стандартная картина, которую мы привыкли видеть в учебниках и справочниках по экономике. И дело не в том, что город наш какой-то особенный,  время сейчас не то, или рисовать мы не умеем. Просто есть несколько факторов, которые, по отдельности, казалось бы, и не должны оказывать существенное влияние на рынок, но одновременное их проявление вносит существенные коррективы в методику его анализа.

Совершенно понятно, что любой анализ должен строиться на статистических данных. Каких? Есть цена продавца, цена покупателя, и цена сделки. И если с ценой первых и вторых вроде бы как все понятно, то цена сделки, именно та точка пересечения кривых спроса и предложения, статистически, с достаточной точностью, оценена быть ну никак не может.

Ведь что мы видим?

Средняя цена продавцов жилой недвижимости вычисляется достаточно просто – есть несколько популярных бумажных и Интернет ресурсов, где можно увидеть сотни предложений о продаже квартир, домов, земельных участков. И даже если убрать заведомо нереальные и неактуальные, которые некоторые риэлтора публикуют для завлечения клиентов, данных будет достаточно для вычислений.

Здесь последние два квартала после нового года прослеживается четкая тенденция на снижение цены, я бы сказал, аппетитов продавцов. При регулярном мониторинге рынка можно заметить одни и те же объекты, которые выставлялись на продажу в, допустим, феврале по 50 тысяч условных единиц, а в конце мая на них же стоял ценник с цифрой 40.

Покупатели же, имея на руках определенную сумму денег, занимаясь поиском своего, родного жилья, тоже с февраля (а бывает и дольше), к концу мая ничего не меняют в своих запросах, а иногда и увеличивают их.

Можно сделать вывод, что и те и другие в большинстве своем выжидают, никто не уверен в будущем и рисковать особо не хочет, выставляет максимальную планку запроса и надеется на везение, полагая, что противном случае лучше остаться на своей позиции.

Поэтому самый важный параметр оценки стоимости жилья в Херсоне – реальная стоимость сделки – статистически определен быть не может по той простой причине, что недостаточно этих сделок для анализа. Да и заключаются они сейчас в основном не по средней, договорной цене, а на границах диапазонов, когда или у покупателя, или у продавца складываются вынуждающие к продаже\покупке обстоятельства.

В приведенной ниже таблице мы указали границы диапазонов стоимости квартир в Херсоне. Оценить рынок по ним можно, но в каждом конкретном случае, сделка если и происходит, то  исходя из конкретных обстоятельств у ее участников, и, в зависимости от этих самых обстоятельств, цена может даже значительно выходить за указанные рамки.

Дополнительные факторы, влияющие на распределение цен: состояние квартиры (под ремонт, с ремонтом, мебелью и пр…), близость к инфраструктуре (остановки, маркеты, школы, больницы…), этажность.

Ориентировочная стоимость квартир в Херсоне, начало 3 квартала 2012 года

Цены - в тыс .у.е. - условные единицы по молчаливой договоренности участников рынка равны американским долларам

Агентство недвижимости Домторг