Анализ цен на жилую недвижимость в Херсоне начало 3 квартала 2012 года
Кривые спроса и предложения на рынке жилой недвижимости города Херсона должны пересекаться в точках, когда цена одновременно удовлетворяет аппетитам продавцов и кошелькам покупателей домов и квартир. Анализируя данный график, мы получаем актуальную стоимость, имеется в виду справедливая, или реальная стоимость жилья, на которую могли бы опираться все участники рынка.
В реальности же получается совсем не та стандартная картина, которую мы привыкли видеть в учебниках и справочниках по экономике. И дело не в том, что город наш какой-то особенный, время сейчас не то, или рисовать мы не умеем. Просто есть несколько факторов, которые, по отдельности, казалось бы, и не должны оказывать существенное влияние на рынок, но одновременное их проявление вносит существенные коррективы в методику его анализа.
Совершенно понятно, что любой анализ должен строиться на статистических данных. Каких? Есть цена продавца, цена покупателя, и цена сделки. И если с ценой первых и вторых вроде бы как все понятно, то цена сделки, именно та точка пересечения кривых спроса и предложения, статистически, с достаточной точностью, оценена быть ну никак не может.
Ведь что мы видим?
Средняя цена продавцов жилой недвижимости вычисляется достаточно просто – есть несколько популярных бумажных и Интернет ресурсов, где можно увидеть сотни предложений о продаже квартир, домов, земельных участков. И даже если убрать заведомо нереальные и неактуальные, которые некоторые риэлтора публикуют для завлечения клиентов, данных будет достаточно для вычислений.
Здесь последние два квартала после нового года прослеживается четкая тенденция на снижение цены, я бы сказал, аппетитов продавцов. При регулярном мониторинге рынка можно заметить одни и те же объекты, которые выставлялись на продажу в, допустим, феврале по 50 тысяч условных единиц, а в конце мая на них же стоял ценник с цифрой 40.
Покупатели же, имея на руках определенную сумму денег, занимаясь поиском своего, родного жилья, тоже с февраля (а бывает и дольше), к концу мая ничего не меняют в своих запросах, а иногда и увеличивают их.
Можно сделать вывод, что и те и другие в большинстве своем выжидают, никто не уверен в будущем и рисковать особо не хочет, выставляет максимальную планку запроса и надеется на везение, полагая, что противном случае лучше остаться на своей позиции.
Поэтому самый важный параметр оценки стоимости жилья в Херсоне – реальная стоимость сделки – статистически определен быть не может по той простой причине, что недостаточно этих сделок для анализа. Да и заключаются они сейчас в основном не по средней, договорной цене, а на границах диапазонов, когда или у покупателя, или у продавца складываются вынуждающие к продаже\покупке обстоятельства.
В приведенной ниже таблице мы указали границы диапазонов стоимости квартир в Херсоне. Оценить рынок по ним можно, но в каждом конкретном случае, сделка если и происходит, то исходя из конкретных обстоятельств у ее участников, и, в зависимости от этих самых обстоятельств, цена может даже значительно выходить за указанные рамки.
Дополнительные факторы, влияющие на распределение цен: состояние квартиры (под ремонт, с ремонтом, мебелью и пр…), близость к инфраструктуре (остановки, маркеты, школы, больницы…), этажность.
Ориентировочная стоимость квартир в Херсоне, начало 3 квартала 2012 года
Цены - в тыс .у.е. - условные единицы по молчаливой договоренности участников рынка равны американским долларам
| 1 комн | 2 комн | 3 комн | 4 комн |
"Сталинки", улучшеная планировка - центр | 30-40 | 35-60 | 40-80 | 50-100 |
"Хрущевки", старый фонд - центр; "сталинки", улучшенная планировка - спальные районы | 25-35 | 30-40 | 32-55 | 40-80 |
"хрущевки", старый фонд, спальные районы | 18-25 | 22-35 | 27-40 | 35-55 |
- 17.12
- 04.12
- 01.12
- 24.11
- 18.11
Пн | Вт | Ср | Чт | Пт | Сб | Вс |
---|---|---|---|---|---|---|
1 | 2 | 3 | 4 | |||
5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 |
19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 |
26 | 27 | 28 | 29 | 30 | ||